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Airbnb : les communes ont un nouvel outil pour détecter les fraudeurs !

A compter du 1er décembre 2019, toutes les communes pourront demander aux plateformes et aux intermédiaires touristiques des informations précises pour détecter les fraudeurs à la réglementation applicable en matière de location saisonnière et l’amplitude de leur activité.

A compter du 1er décembre 2019, le décret n°2019-1104 du 30 octobre 2019 a offert aux communes, qui ont décidé de soumettre à déclaration préalable d’enregistrement toute location saisonnière, un nouvel outil de contrôle pour détecter les loueurs de meublés qui violent la réglementation de location saisonnière Cet outil de contrôle va permettre aux communes de pouvoir considérablement intensifier les poursuites judiciaires à l’encontre des fraudeurs.

1. Rappel de la réglementation de location saisonnière touristique de type Airbnb

 

A Paris, dans les communes de plus de 200 000 habitants, celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne et celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants qui le souhaitent, il n’est possible de louer sur une plateforme de type Airbnb sa résidence principale que :

– pour une période maximale de 120 jours /an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), et,

– sous réserve d’avoir procédé à la déclaration dudit logement auprès de la Mairie où est situé le meublé. A défaut, vous vous exposez à une amende civile de 10.000€, outre une amende civile 5.000 euros pour défaut de déclaration.   

S’agissant d’une résidence secondaire : vous ne pouvez pas la louer ne serait-ce qu’un jour, faute de vous voir exposé à une amende civile de 50.000 €/logement, outre une amende 5.000 € pour défaut de déclaration d’enregistrement du meublé.    

En effet, pour pouvoir louer un logement qui ne constitue pas votre résidence principale en meublé touristique, il est impératif d’obtenir, au préalable, une autorisation de changement d’usage de votre logement  par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble (et sous réserve que votre règlement de copropriété ne s’y oppose pas), laquelle peut être subordonnée à une compensation (Art L 631-7 du CCH).  

La réalité est que de nombreux loueurs n’hésitent pas à s’affranchir du régime légal en mettant un studio ou un appartement sur une plateforme de type Airbnb, sans prendre la peine de procéder au changement d’usage de leur local à usage d’habitation, ou à  l’enregistrement de leur meublé  

C’est ainsi que  depuis deux ans, les opérations de contrôle menées par les Agents de la ville de Paris se sont multipliées à l’encontre des fraudeurs, lesquelles conduisent à 90% à  une assignation. Ces opérations de contrôle sont soit due en raison d’une dénonciation soit d’un contrôle inopiné de l’agent. 

Pour démontrer la réalité de l’enrichissement sans cause des loueurs, les agents sont confrontés à l’absence de coopération des propriétaires mais également des plateformes comme celle de Airbnb qui s’est toujours refusée de donner une quelconque information sur ses clients. 

Sur ce point, je vous rappelle à toutes fins utiles que c’est à tort que les loueurs de meublé  pensent que s’ils ne  transmettent pas le décompte de nuitées à l’agent suite à une opération de contrôle, ils pourraient échapper à toute action ou sanction judiciaire. En effet, le juge considère bien au contraire que l’absence de coopération du contrevenant constitue une circonstance aggravante lorsqu’il apprécie le montant de l’amende civile qu’il lui infligera.

Toutefois, le travail de la Ville de Paris sera désormais facilité suite au décret du 30 octobre 2019, lequel n’est rien d’autre qu’un texte d’application de la loi Elan du 23 novembre 2018.

 

 

 

2. Un outil efficace mis à la disposition des communes pour détecter les fraudeurs

A compter du 1er décembre 2019, la ville de Paris et toutes les communes qui ont décidé de soumettre à déclaration préalable d’enregistrement toute location d’un meublé de tourisme, vont pouvoir contraindre les plateformes  et autres intermédiaires de location saisonnière a donné une fois par an la liste détaillée des logements loués par leur intermédiaire.

En effet, aux termes des dispositions du nouvel article R 324-3 du Code du tourisme, elles pourront désormais réclamer, une fois par an, à toutes les plateformes et autres intermédiaires de locations touristiques la liste de tous les logements qui y sont loués par son entremise, accompagnée des informations suivantes : 

-l’adresse du local meublé ;

-le numéro de déclaration mentionné ;

– le nombre de jours au cours desquels ce meublé a fait l’objet d’une location par son intermédiaire pour l’année civile en cours et celle de l’année précédente, conformément au nouvel article R 324-2 du Code de tourisme  

La plateforme ou l’intermédiaire devra répondre dans un délai d’un mois à compter de la date de la demande de la commune, faute de s’exposer à une amende de 50.000 €/ meublé, objet du manquement.  

De même, la plateforme ou l’intermédiaire qui ne retire pas le bien déclaré comme résidence principale au-delà de 120 jours, s’expose à une amende de 50.000 € /logement  

Ce décret n’est pas une nouveauté dès lors que son principe était inscrit dans la loi Elan du 23 novembre 2018, mais il  permet de fixer certains détails comme les modalités et la fréquence de transmission des informations qu’une commune peut demander aux intermédiaires de location meublée et notamment aux plateformes numériques.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme, et à compter du 1er janvier 2020 par le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (Art L324-2-1 du Code du tourisme).  

Julien de Normandie, Ministre de la Ville et du Logement, explique que cela permettra de simplifier le travail des agents publics dans leur mission de contrôle dès lors qu’ils pourront désormais vérifier « prioritairement les logements qui posent problème , au lieu d’y aller au hasard» et naturellement accroître les poursuites judiciaires à l’encontre des propriétaires fraudeurs.

En conclusion :

Si vous violez la règlementation en vigueur, la Ville disposera désormais des éléments de preuve précis et chiffrés à votre encontre. En effet, Il lui sera, désormais, aisé de démontrer au Tribunal votre enrichissement illicite et solliciter en conséquence votre condamnation à  une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros par logement meublé s’il s’agit d’une résidence secondaire (10.000 € s’il s’agit d’une résidence principale), outre une amende civile de 5.000 € pour défaut d’enregistrement de votre meublé. 

Parallèlement, les plateformes auront tout intérêt à coopérer avec la Ville de Paris (et les autres communes concernées par le dispositif) dès lors qu’à défaut elles s’exposent à une amende de 50.000 € par logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. 

Toutefois, je vous rappelle que toutes les assignations de la Ville de Paris contre les propriétaires sont actuellement gelées devant le Tribunal de Paris dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’union européenne qui devrait intervenir au cours du 1er trimestre 2020. Elle doit statuer sur le  point de savoir si l’article L 631- 7 du Code de construction et de l’habitation qui impose un changement d’usage pour les locaux à usage d’habitation dits secondaire est conforme ou non à la directive européenne. 

Si la Cour de justice censure ledit texte, il est aisé de penser que la Ville de Paris sera déboutée de ses demandes aux termes de son assignation, et que ce décret perdra de son intérêt en grande partie.

Toutefois, le ministre de la Ville et du logement, Julien Denormandie a affirmé que, dans ce cas, il créerait «de nouveaux cadres pour lutter contre la spéculation».

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Maître Lorène Derhy - Avocat en droit immobilier

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