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Louer sans restriction sur Airbnb : l’alternative du bail mobilité !

Vous souhaitez louer un appartement toute l’année pour une courte durée sur Airbnb, sans passer par la procédure de changement d’usage imposée par la règlementation applicable en matière de location saisonnière ? Le bail mobilité instauré par la loi Elan constitue une alternative légale pour louer sans restriction votre appartement sur airbnb.

Le développement des plateformes numériques de meublés touristiques a conduit le législateur à durcir le régime applicable en matière de location saisonnière afin de lutter contre le déficit de logements que subissent certaines grandes villes. Des milliers de propriétaires s’affranchissent de la législation et sont désormais poursuivis en justice par la Ville de Paris, laquelle n’hésite pas à solliciter de lourdes sanctions financières à leur encontre.

Afin de limiter les infractions au régime de la location saisonnière, la loi Elan du 23 novembre 2018 a instauré le bail mobilité. Ce bail offre aux loueurs de meublés touristiques la possibilité de louer toute l’année leur résidence secondaire ou principale, sur une plateforme de type airbnb pour une courte durée, sans être contraint de respecter le formalisme légal imposé par le régime des meublés touristiques.

1. Rappel de la législation de la location meublée saisonnière 

A Paris, dans les villes de plus de 200 000 habitants, la petite couronne parisienne, et les villes de 50.000 habitants qui ont opté pour la procédure d’enregistrement des meublés, la réglementation de la location saisonnière est stricte.

En effet, les propriétaires ne peuvent louer pour des courtes durées à une clientèle de passage :

– leur résidence principale que dans la limite de 120 jours/an, faute de quoi ils s’exposent à une amende de 10.000 €

– leur résidence secondaire ne serait qu’un jour, faute de quoi ils s’exposent à une amende de 50.000 €/meublé.

Seuls les locaux commerciaux peuvent être loués toute l’année et sans restriction sur une plateforme de type airbnb, et sous-réserve qu’il n’existe pas de contrainte d’urbanisme ou de restriction imposée par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Par ailleurs, ils doivent déclarer leur meublé, sous peine d’une amende de 5.000 €

Le propriétaire qui souhaite louer sa résidence secondaire toute l’année sur une plateforme de type airbnb, doit au préalable faire une demande d’autorisation de changement d’usage de son local à usage d’habitation auprès de la mairie du lieu de situation du bien, qui peut être assorti d’une compensation souvent très coûteuse, en application de l’article L631-7 du CCH.

2. le bail mobilité, une alternative à la location meublée saisonnière :

En raison des nombreux manquements des loueurs de meublés à la règle du changement d’usage, la loi Elan a instauré le bail mobilité. Ce bail permet aux propriétaires (ou sous-locataires avec l’accord de leur bailleur) de pouvoir louer en meublé leur appartement qui constitue ou non leur résidence principale, pour des moyennes durées, oscillant entre 1 et 10 mois maximum, sur une plateforme de type Airbnb.

Ce bail mobilité, qui a l’intérêt d’être plus sécurisant qu’un bail classique meublé d’un an mais aussi plus rémunérateur, répond à un cadre législatif stricte..

  • Quels sont les locataires éligibles au bail mobilité ? 

Le bail mobilité s’adresse au locataire qui est :

– en formation professionnelle,

– en études supérieures,

– en contrat d’apprentissage,

– en stage,

– en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu à l’article L.120-1 du code du service national,

– en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle

  • Quelle est la durée du bail mobilité ? 

Une durée d’un à dix mois

Le bail mobilité est conclu pour une courte durée 1 mois minimum et 10 mois maximum non renouvelable et non reconductible.

Une durée qui ne peut être prolongée qu’une fois au maximum

La durée du bail peut être modifiée qu’une seule fois par avenant lorsqu’il a été conclu pour moins de 10 mois. Dans une telle hypothèse, il est possible de reporter la fin du bail de telle manière que la durée totale du bail soit de 10 mois au maximum.

En dehors de cette exception, il n’est pas possible de prolonger le bail mobilité.

  • Quelles sont les mentions obligatoires et la forme du contrat de bail mobilité ?

Le bail mobilité doit être écrit et contenir des mentions obligatoires, à savoir :

– dénomination « bail mobilité »

– le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social s’il s’agit d’une société, le cas échéant ceux de son mandataire,

– le nom du locataire,

– la date de prise d’effet,

– la durée du bail,

– le montant du loyer et ses modalités de paiement,

– le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité

– la mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le dépôt de garantie .

 

Si le logement fait partie d’une copropriété, le Bailleur doit remettre au locataire les extraits du règlement de copropriété portant sur la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes. Il doit préciser la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il doit fournir tous les diagnostics habituels au moment de la signature du bail

  • Ai-je le droit de demander une caution et un dépôt de garantie ?

 Il est interdit au bailleur de demander un dépôt de garantie.

Toutefois il est autorisé à demander une caution. Dans ce cas, le locataire peut recourir à la garantie Visale, laquelle permet de garantir le bailleur contre les loyers impayés (limites 36 mois) et la remise en état des locaux.

En cas de colocation : aucune solidarité des colocataires ou des cautions n’est admise. 

  • Puis je fixer librement le loyer et les charges ? 

 Un loyer fixé librement

Le loyer est fixé librement en principe.

Un loyer plafonné en zone tendue

Le loyer est encadré à la relocation en zone tendue, c’est-à-dire qu’il doit correspondre au montant du loyer du locataire précédent.

En revanche, si le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le loyer est fixé librement.

Le loyer ne peut être révisé au cours du bail

Spécificité à Paris avec la règle du double encadrement des loyers

Pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019, il y a un double encadrement des loyers. Le loyer proposé par le bailleur ne doit pas dépasser les deux plafonds suivants :

– le loyer du locataire précédent présent depuis moins de 18 mois;

– le loyer de référence majoré imposé par la Préfecture de Paris.

Des charges fixées forfaitairement. 

Les charges sont fixées forfaitairement et doivent être calculées proportionnellement par rapport à la liste des charges dites récupérables, évaluée en fonction du dernier décompte de charges. Ainsi, le bailleur ne peut pas demander de provision

  • Quel type de logement doit être loué par un bail mobilité ?

Le logement doit être meublé et répondre aux règles de décence c’est-à-dire il doit être en bon état d’entretien, de fonctionnement, avec des équipements en bon état de fonctionnement, avec une surface et un confort suffisant.

  • Comment mettre fin au bail mobilité ?

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’1 mois, par : 

– lettre recommandée avec demande d’avis de réception,

– acte d’huissier, ou

– remise en main propre contre récépissé ou émargement.  

Le délai de préavis court à partir du jour : 

– de la réception de la lettre recommandée par le propriétaire,

– de la signification de l’acte d’huissier, ou

–  de la remise en main propre. 

Une fois le bail arrivé à son terme, le bailleur n’a pas à donner de congé ni à justifier d’un motif, dès lors que le bail prend fin automatiquement.

Si au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail, le bail sera soit un logement meublé d’un an renouvelable par tacite reconduction, soit un bail spécial étudiant de 9 mois non renouvelable si le locataire est étudiant.

  • Que faire en cas de litige entre le bailleur et son locataire temporaire ?

En cas de litige, une démarche amiable entre les parties doit être tentée par l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception. Il est aussi possible de faire appel à un conciliateur de justice afin d’instaurer un dialogue entre les parties pour trouver une solution amiable. Cette démarche est facultative.

Si le désaccord persiste, l’une des parties peut saisir le greffe du Tribunal d’Instance du lieu de situation du logement.

Il convient de préciser qu’en cas de litige, la commission départementale de conciliation n’est pas compétente.

Schéma récapitulatif du bail mobilité

3. Quels avantages présentent le bail mobilité par rapport à la location saisonnière de type Airbnb ?

Face au renforcement réglementaire à l’égard des locations de courte durée dans les grandes villes et des sanctions y afférentes en cas de violation du régime applicable en location saisonnière, le bail mobilité constitue une alternative légale à la location meublée de courte sur une plateforme de type airbnb.

A la différence de la location saisonnière, vous avez la possibilité de louer toute l’année :

– votre résidence principale contre 120 Jours par an, sans le risque de vous voir exposé à une amende civile de 10.000€

– votre résidence secondaire, sans être soumis à la lourde procédure de changement d’usage et de l’amende civile de 50.000 €

Également, vous n’êtes pas soumis à la déclaration de votre meublé et à la sanction de 5 .000 € le cas échéant.

Enfin, la location moyenne durée demande moins d’investissement qu’une location courte durée dès lors que vous n’aurez pas à gérer :

– les nombreux arrivées et départs,

– le ménage entre chaque séjour.

Les périodes de location étant plus longues, votre appartement sera mieux préservé des dégradations potentielles et vous serez pus souvent mis à l’abris des plaintes éventuelles de la part de votre copropriété.

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Maître Lorène Derhy - Avocat en droit immobilier

9 rue le Tasse - 75116 Paris - Tel : 01.55.74.70.70