Si le bailleur ne s’est pas manifesté dans les six mois avant l’expiration du bail, le locataire a le choix entre lui signifier une demande de renouvellement afin d’obtenir le renouvellement du bail commercial ou ne rien faire, auquel cas le bail se poursuivra par tacite prolongation et avec le risque de voir son loyer déplafonné à l’expiration de la 12ème année.
Demande de renouvellement à l’initiative du locataire
Le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial ne pourra le faire, qu’à défaut de congé de la part du bailleura, en application de l’article L. 145-10 al 1 du Code de commerce.
La délivrance d’une demande de renouvellement à son bailleur
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Date de notification de la demande de renouvellement
Elle doit être faite soit au maximum dans les six mois précédent l’expiration du bail, soit à tout moment en cas de tacite prolongation du bail. Ce délai fixé en mois, se calcul de quantième en quantième et constitue un délai maximal.
Si le délai de 6 mois est respecté, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent. Une demande signifiée plus de six mois avant l’expiration du bail est prématurée et sans effet. Seul le bailleur peut invoquer son irrégularité ou au contraire y renoncer.
Si elle a été faite en cours de tacite prolongation, elle met fin au bail pour le dernier jour du trimestre civil au cours duquel elle a été signifiée et le renouvellement prendra effet au premier jour du trimestre civil suivant (C.com Art. L145-12).
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Auteur de la demande de renouvellement
La demande doit être faite par le locataire d’origine, le cessionnaire ou tout ayant droit du locataire à l’exception du locataire-gérant du fonds de commerce. Si le bail a été consenti à plusieurs locataires, la demande doit être formée par l’ensemble desdits locataires, faute d’être déclarée irrecevable. Si le locataire est une société, elle doit être faite en son nom par le représentant légal de celle-ci. Si la société est dissoute, c’est son liquidateur amiable qui fera la demande.
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Destinataire de la demande de renouvellement
Le locataire doit l’adresser au bailleur. En cas de pluralité de propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut à l’égard de tous, sauf stipulations contraires. En cas d’usufruit, la demande doit être adressée à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Il est possible également de l’adresser au gérant du bailleur, sauf clause contraire.
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Forme et contenu de la demande de renouvellement
Elle doit être faite par acte extra-judiciaire ou par LRAR, et doit reproduire les termes de l’article L145- 10 du Code de commerce, sous peine de nullité.
La demande peut contenir une proposition de loyer, bien que son objet concerne principalement le principe même du renouvellement.
La réponse du bailleur suite à la demande de renouvellement du locataire
Le bailleur est libre d’accepter le principe même du renouvellement ou de le refuser, étant précisé que cette dernière hypothèse n’est pas sans conséquence.
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Acceptation au principe du renouvellement
Le bailleur peut accepter expressément le principe du renouvellement. S’il désire, à cette occasion, obtenir une modification du prix du bail renouvelé, il doit, dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le loyer ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement (Art. L. 145-11 C. com), par acte d’huissier ou LRAR, soit dans le mémoire préalable à l’assignation .
Le silence du bailleur, dans le délai de 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, vaut acceptation du principe de renouvellement (Art. L.145-10 al 4 C. com). Cette présomption ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé. Le bailleur, conserve le droit de demander la fixation du loyer auprès du juge des loyers commerciaux qui prendra effet à compter de sa demande (Art. L. 145-11 C. com).
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Refus du renouvellement
Le bailleur doit notifier sa réponse dans un délai de trois mois à compter de la notification de la demande pour faire connaître au locataire son refus au renouvellement et les motifs dès lors qu’il n’entend pas lui verser d’indemnité d’éviction (Art. L. 145-10 al 4 du C. com).
L’acte de réponse du bailleur doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit demander le règlement d’une indemnité, soit contester les motifs du refus, doit saisir le Tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date de signification du refus de renouvellement par le bailleur (Art. L. 145-10 al 5 du C. com).
Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d’éviction. Il n’est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.
Le bailleur peut-il se rétracter après avoir accepté la demande de renouvellement du bail commercial ?
L’acceptation du principe ne lie pas définitivement le bailleur, qui peut par la suite se rétracter et refuser le renouvellement :
– pour motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation) et ce, tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite ;
– en usant de son “droit d’option” tant qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer ou que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite. Mais en tout état de cause il doit l’être au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer (C. com Art. L.145-57 al 2).
Le locataire peut-il se rétracter après avoir proposé le renouvellement du bail commercial ?
Le locataire bénéficie également de ce droit d’option et peut donc renoncer au renouvellement tant qu’il n y a pas eu d’accord sur les conditions du nouveau bail. Quelque soit la partie qui exerce le droit d’option, celui-ci agit rétroactivement.
Le locataire devient donc occupant sans droit ni titre à compter de la date d’expiration du bail et est redevable d’une indemnité d’occupation.
Si le bailleur exerce son droit d’option, il sera redevable d’une indemnité d’éviction. Celle-ci ne sera naturellement pas due, si c’est le locataire qui use de ce droit.