Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique. Elle résulte d’un congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur ou de la réponse de ce dernier à une demande de renouvellement notifiée par son locataire ou d’un accord amiable entre les parties. Si aucune des parties ne prend l’initiative au terme du bail initial, celui-ci ne prendra pas fin mais se poursuivra par tacite prolongation.
Le renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur par la délivrance d’un congé à son locataire
Le bailleur qui souhaite éviter ou mettre fin à la tacite reconduction du bail qu’il a conclu avec son locataire doit lui délivrer un congé avec offre de renouvellement. Il pourra ainsi lui demander un nouveau loyer.
A quelle date le bailleur doit délivrer son congé de renouvellement?
Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins 6 mois avant le terme du bail et prendra effet à cette date. Le délai de 6 mois est un délai minimal.
– Si le congé est donné pour une date prématurée, mais dans le délai de préavis légal, il produit ses effets à la date d’expiration du bail.
– Lorsque le congé est donné moins de 6 mois avant le terme du bail, il prend effet postérieurement à la date d’expiration du bail, c’est-à-dire en période de tacite prolongation.
– Si le congé est délivré en cours de tacite prolongation, il prendra effet 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil .
A quelle personne le congé doit être délivré ?
Le congé doit être signifié au locataire, c’est-à-dire au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. En cas d’erreur dans la désignation du locataire, le congé est entaché d’une irrégularité de forme et pourra être annulé que s’il cause un réel préjudice au réel destinataire.
A quelles conditions de fond et de forme doit répondre le congé?
Depuis le 8 août 2015, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, sous peine d’être entaché d’une nullité.
Le bailleur peut délivrer deux types de congé à son locataire.
1er cas : le congé avec refus de renouvellement
Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire, qui entend soit le contester soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé (Art. L145-9 al 5 du C. com) ;
2ème cas : le congé avec offre de renouvellement :
Le congé doit préciser qu’il est donné pour mettre fin au bail avec offre d’un bail renouvelé. Il est conseillé de proposer, dans le même acte, un nouveau loyer. A défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement, soit par acte d’huissier ou LRAR , soit dans le mémoire préalable à l’assignation (art. R.145-1 C. com).
Le bailleur peut-il se rétracter après avoir accepté la demande de renouvellement du bail commercial ?
L’acceptation du principe ne lie pas définitivement le bailleur, qui peut par la suite se rétracter et refuser le renouvellement :
– pour motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation) et ce, tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite ;
– en usant de son “droit d’option” tant qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer ou que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite. Mais en tout état de cause il doit l’être au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer (C. com Art. L.145-57 al 2).
Le bailleur peut-il se rétracter après avoir proposé le renouvellement du bail commercial ?
Le Bailleur peut toujours exercer son droit d’option, prévu à l’article L145-57 du Code de commerce, et donc renoncer au renouvellement après l’avoir préalablement proposé, sous réserve de verser à son locataire l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce, tant que :
– aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer ;
– l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite ; et
– au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, c’est-à-dire de la décision de fixation du loyer qui dessaisit le juge.
De même, il peut également se rétracter sans lui verser d’indemnité d’éviction lorsque :
– la location n’entre pas dans le champ d’application du statut des baux commerciaux, c’est la “dénégation” ; ou
– en présence de l’existence d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire et qu’il ne connaissait pas au moment où il a proposé le renouvellement ou si celui-ci est né après.
Le locataire peut-il se rétracter après avoir accepté le renouvellement du bail commercial ?
Le locataire bénéficie également d’un droit d’option tant qu’il n’y a pas eu d’accord sur les conditions du nouveau bail. En cas d’exercice, il perd alors son droit au bail et doit quitter les lieux. Il peut l’exercer aussi bien après le congé avec offre de renouvellement du bailleur qu’après le repentir du bailleur, si le nouveau loyer fixé judiciairement lui semble trop conséquent à supporter.
Le repentir du bailleur est le fait d’offrir à son locataire le renouvellement de son bail commercial, après lui avoir préalablement délivré un congé avec refus de renouvellement.