La sous-location de son logement sur airbnb sans l’autorisation du bailleur n’est pas sans risque pour le locataire, dès lors qu’il peut être contraint de lui rembourser la totalité de ses gains. La Ville de Paris peut assigner le locataire qui n’aurait pas respecté ses obligations légales mais également les plateformes qui auraient manqué à leurs obligations de vérification, dont les sanctions se sont considérablement durcies par la loi Elan du 23 novembre 2018.
A quelles sanctions s’expose le locataire vis-à-vis de la Ville de Paris en cas de sous-location sur airbnb ?
Obligation de demander l’autorisation de son bailleur pour sous-louer son appartement en meublé saisonnier sur airbnb
Le locataire qu souhaite sous-louer son appartement en meublé touristque doit obtenir expressément et par écrit l’accord du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer de sous-location, dès lors qu’il ne peut en aucun cas “excéder celui payé par le locataire principal” (article 8 de la loi du 6 juillet 19 89). Ce plafonnement est rapporté au mètre carré de surface habitable.
A défaut, le locataire s’expose à se voir assigné en justice par son bailleur. Aux termes de son assignation, celui-ci pourra solliciter le remboursement des sous-loyers qu’il aura perçus au titre de l’activité de sous-location airbnb sur le fondement de la théorie de l’accession conformément à l‘arrêt de la cour de cassation le 12 septembre 2019 , des dommages et intérêts, outre la résiliation de son bail.
Parrallèlement, le bailleur pourra le dénoncer auprès de sa commune. A Paris, un grand nombre de propriétaires n’hésitent pas à dénoncer à la Ville de Paris leur locataire qui aurait sous-loué leur appartement sur une plateforme de type Airbnb.
Respecter la réglementation applicable à la location saisonnière, faute du risque de se voir assigné par la Ville de Paris
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé les obligations incombant au loueur du meublé et donc les sanctions y afférentes, en modifiant l’article L324-1-1 du Code du tourisme vis-vis de:
– de la Ville de Paris,
– des Communes de plus de 200.000 habitants
– des communes de plus de 50.000 habitants la commune qui ont opté pour le régime de changement d’usage et de déclaration du meublé.
Dans une telle hypothèse, le loueur du meublé, qui peut être un propriétaire mais également un locataire, ne peut sous-louer pour des courtes durées sur une plateforme de type airbnb :
– sa résidence principale plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. S’il dépasse 120 jours de location par an, sans juste motif, il s’expose à une amende maximale de 10 000 €.
– sa résidence secondaire, faute de se voir exposé à une amende maximale de 50.000 €.
Par ailleurs, il devra télé-déclarer son meublé auprès de la Mairie du lieu de situation de l’immeuble. A l’issue de cette procédure, il obtiendra un numéro à 13 chiffres qu’il devra reporter sur toutes les annonces de location, faute de se voir exposer à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros contre 450 € jusqu’alors.
Enfin, la commune, peut lui demander un décompte des jours de location du meublé jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle il a été mis en location. S’il ne lui transmet pas ces informations dans un délai d’un mois, il s’expose à une amende au maximum de 10.000 euros.
A quelles sanctions s’exposent les intermédiaires de locations touristiques vis-à-vis de la Ville de Paris en cas de sous-location sur Airbnb ?
La loi Elan impose à toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un meublé de tourisme une série d’obligations, à savoir :
– informer le loueur d’un meublé de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable
– obtenir de lui une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale, – l’autorisation de sous-location par son bailleur, ainsi que le cas échéant le numéro de déclaration du logement
-reporter le numéro d’enregistrement sur sa plateforme ou sur l’annonce du meublé
Si la plateforme numérique ou l’intermédiaire de locations touristiques ne respecte pas ces obligations légales, il s’expose à une amende civile dont le montant ne peut excéder 12.500 € par meublé de tourisme. Ainsi, il est désormais indispensable de recueillir la preuve de l’autorisation de sous-location du Bailleur.
Par ailleurs, je vous rappelle que l’intermédiaire ou la plateforme internet doit tenir un décompte du nombre de nuitées réservées par son intermédiaire et retirer l’annonce dès lors que le logement proposé à la location ou à la sous-location à titre de résidence principale a dépassé le quota de 120 jours/ an. A défaut, il s’expose à une amende civile de 50.000 euros/meublé.
Suite au renforcement des sanctions ci-avant exposées, un grand nombre de plateformes Internet ont mis en place depuis le 31 décembre 2018, un dispositif automatique de blocage des annonces dès que le seuil de 120 jours de location par an est atteint pour les résidences déclarées à titre de résidence principale. Ils réfléchissent également à la mise en place d’un outil pour éviter que les annonceurs ne puissent contourner ces règles en passant d’un site à l’autre pour fausser le décompte.
Mon Cabinet se tient à votre disposition pour toute information ou devis, que vous soyez propriétaire-bailleur, locataire, ou un intermédiaire.