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Sous-location airbnb : Actions du bailleur contre son locataire et la plateforme !

Depuis quelques années, de nombreux locataires sous-louent illicitement leur appartement pour quelques nuits à une clientèle de passage dans le dessein de gagner facilement de l’argent sur une plateforme de type airbnb. Les propriétaires peuvent désormais obtenir en justice la condamnation de leur locataire mais également de la plateforme qui aurait permis à ce dernier de s’affranchir de ses obligations contractuelles.

Puis-je obtenir la condamnation de mon locataire qui sous-loue mon logement sans mon autorisation sur airbnb?

Interdiction de sous-louer son logement sur Airbnb sans l’accord de son bailleur

S’agissant des locations vides ou meublées constituant la résidence principale du locataire, le locataire ne peut sous-louer son logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. C’est ainsi qu’en pratique la plupart des baux d’habitation prévoit expressément une clause interdisant la sous-location à peine de résiliation du bail. 

En conséquence que le locataire doit solliciter l’autorisation expresse et écrite du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du sous-loyer, lequel ne peut en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal, pour pouvoir sous-louer son logement.

 

Respecter la durée légale de de location airbnb de 120 jours/ an et télédéclarer son meublé

Si le locataire obtient l’accord de son propriétaire pour sous-louer son appartement, encore faut-il qu’i s’agisse de sa résidence principale. En effet, il est interdit de louer sa résidence secondaire en meublé saisonnier, en l’absence de la procédure de changement d’usage prévue par l’article L 631-7 du CCH.

A défaut, il s’epxose à une amende de 50.000 €/appartement objet du manquement.

Parrallèlement, il devra procéder à une télé-déclaration de son meublé auprès de la Mairie, faute de s’exposer à une amende de 5.000 €. 

A quelles sanctions je m’expose à l’encontre de mon bailleur si je sous-loue sur Airbnb sans son autorisation?

Le principe est que le bailleur peut sollciiter la résiliation judiciaire du bail et donc l’expulsion de son locataire, outre le remboursement de la totalité des gains qu’il aura perçus au titre de son activité iairbnb  llicite, , outre des éventuels dommages et intérêts..

Cette position jurisprudentielle est désormais bien établie, par l’arrêt du 12 septembre 2019 rendu par la cour de cassation.

Puis-je obtenir la condamnation de la plateforme Airbnb pour avoir permis la sous-location ?

Est ce que je peux obtenir la condamnation de l’intermédiaire qui a permis la sous-location Airbnb sans mon autorisation ?

Par un jugement en date du 6 février 2018, le Tribunal d’instance du 6ème arrondissement de Paris a condamné pour la première la plateforme américaine Airbnb à la suite d’une plainte d’un propriétaire pour avoir permis la sous-location d’un appartement parisien sans son accord et pour une période supérieure à 120 jours. 

En l’espèce, le propriétaire s’est aperçu que son locataire sous-louait via Airbnb son logement sans autorisation, et ce pendant 369 jours entre mars 2016 et septembre 2017, représentant la somme de plus de 49.000 euros. C’est dans ces conditions qu’il a décidé de poursuivre son locataire et plateforme Airbnb. Un accord ayant été trouvé avec son locataire, le propriétaire a maintenu sa procédure à l’encontre de la plateforme sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil et de l’article L. 324-2-1 du Code de tourisme.

En effet depuis la loi du 7 octobre 2016, le Code de tourisme impose aux plateformes internet :

– d’informer le loueur d’un meublé de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable et d’obtenir de sa part une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale, ainsi que le cas échéant le numéro de déclaration du logement ;

– veiller à ce que le logement, lorsqu’il constitue la résidence principale du loueur ne soit pas loué (ou sous-loué) plus de 120 jours / an.

 

En ne respectant pas ces deux obligations essentielles, le tribunal a reconnu  que le site d’hébergement Airbnb a commis une faute délictuelle et a  donc engagé sa responsabilité civile. En effet, la société a été dans l’incapacité de rapporter la preuve d’une part qu’elle avait bien informé le loueur de ses obligations et qu’elle avait obtenu sa déclaration sur l’honneur qu’il sous-loue avec l’accord du bailleur, et d’autre part qu’elle avait veillé à ce que le logement ne soit pas loué au-delà de la durée légale de 120 jours. Le Tribunal en a ainsi déduit que la plateforme, manquant à ses obligations légales, a fourni au locataire le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles et « avec une certaine mauvaise foi et peut-être en connivence avec le locataire, laissé perdurer ses manquements ».

Se faisant, le Tribunal d’Instance a appliqué une jurisprudence ancienne selon laquelle le tiers qui permet sciemment à un contractant de manquer à ses obligations contractuelles engage sa responsabilité à l’égard du créancier sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Si le tiers ne peut en effet être tenu d’exécuter le contrat auquel il n’est pas partie, il ne peut en revanche l’ignorer : le contrat constitue ainsi un fait qui lui est opposable.

Dans cette affaire, Airbnb a été condamné à verser la somme de plus de 8.000 euros au propriétaire en réparation de ses préjudice matériel et moral, outre le remboursement des fruits perçus de façon illicite par Airbnb (commission d’intermédiation) du fait de mise à disposition illicite de son bien sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil qui réservent au seul propriétaire le droit de tirer profit des utilités du bien et notamment d’en récolter les fruits civils.

Sur ce dernier point, nombreux praticiens ont considéré que ledit jugement était contestable. En effet, si Airbnb s’est certes enrichie indûment, en ayant facilité une sous-location irrégulière, cet enrichissement ne constitue cependant pas un préjudice pour le propriétaire qui, lui, n’a subi aucune perte.

En effet, si la sous-location avait été régulière, le propriétaire n’aurait pour autant rien perçu de la commission d’intermédiation prélevée par la plateforme.

La condamnation de la plateforme de type Airbnb vis-vis du bailleur est-elle automatique ?

Il est trop tôt pour savoir si cet arrêt est un cas isolé ou s’il est désormais possible d’engager la responsabilité des intermédiaires touristiques qui permettent au locataire de s’affranchir de ses obligations contractuelles. 

 Afin de mettre fin à ces dérives et pour obliger les plateformes et tout intermédiaire de locations touristiques à faire respecter le cadre législatif par les loueurs de meublé, la loi Elan du 23 novembre 2018 a assorti l’obligation liée à la communication de l’autorisation de sous-location du bailleur d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 12.500 €/meublé objet du manquement. Parrallèlement, elle leur a imposé de retirer l’annonce au-delà de 120 jours /an quand elles en ont connaissance, faute de quoi elle s’expose à une amende de 50.000 €/ meublé objet du manquement.

N’hésitez pas à contacter le cabinet pour toute consultation, information ou action. 

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Maître Lorène Derhy - Avocat en droit immobilier

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