Airbnb et sous-location : la cour de cassation confirme le remboursement des sous-loyers !

Dans un arrêt attendu et publié du 12 septembre 2019 n°18-20727, la Cour de cassation a confirmé pour la première fois que les sous-loyers perçus par le locataire indélicat suite à la mise en location saisonnière de son appartement sur une plateforme de type airbnb doivent être intégralement remboursés au Bailleur s’il n’a pas donné son autorisation, sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil.

Aux termes de cet article, je vous exposerai un rapide panorama de la jurisprudence en la matière, puis je vous expliquerai comment sous-louer licitement son appartement en meublé touristique (II), ou au contraire obtenir la condamnation de votre locataire agissant au mépris de vos droits aux fins de récupérer les sous-loyers qu’il aura perçus (III).

I. Les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

Pour mémoire, dans cette même affaire, le Tribunal d’instance de Paris du 6ème arrondissement en date du 16 avril 2016 avait condamné les locataires à la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite, outre 2.500 € au titre de l’article 700.

Non satisfaits de cette condamnation, les locataires ont alors interjeté appel en tentant de faire valoir l’enrichissement sans cause du bailleur, en contestant la qualification des « fruits civils » et en indiquant qu’ils devaient être les seuls créanciers des sous-loyers.

Par un arrêt du 5 juin 2018 n°16/10684, la Cour d’appel de Paris a débouté les locataires de leurs demandes et a tapé fort en les condamnant à rembourser à leur bailleur la totalité des sommes qu’ils avaient perçues via la sous-location non autorisée de leur appartement, soit la somme de 27.295 euros.

Au soutien de sa décision, la Cour d’appel a retenu que les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété (art 546 du Code civil) et qu’ils appartiennent de facto au propriétaire, et qu’en conséquence le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci, qu’il convient de réparer en son intégralité.

Lesdits locataires se sont alors pourvus en cassation.

C’est dans ce contexte que la Cour de cassation s’est prononcée pour la première fois le 12 septembre 2019 à propos des sous-locations de courtes durées consenties par un locataire titulaire d’un bail d’habitation à titre de résidence principal via la plateforme Airbnb, arrêt qui figurera au Rapport annuel de Cour.

Aux termes de son arrêt, la Haute Cour a rejeté le pourvoi et a confirmé l’analyse retenue par la Cour d’appel en ces termes « Attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

Il convient de préciser que la Cour d’appel de Paris a confirmé sa position dans deux arrêts en date des 16 avril 2019 n°17/14668 et 13 septembre 2019 n°17/04O38.

2. Comment sous-louer licitement un appartement en meublé touristique ?

Je vous rappelle qu’il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement constituant sa résidence principale sauf avec l’accord écrit du bailleur, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation nu ou meublé.

Pour éviter de voir son bail résilié, le locataire doit vérifier dans son bail s’il est stipulé une clause qui prévoit expressément que la sous-location est interdite à peine de résiliation du bail ; clause qui figure dans la plupart des baux.

Dans une telle hypothèse, le locataire devra solliciter auprès de son bailleur son autorisation expresse et écrite tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer, étant précisé que le loyer de la sous-location ne doit en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal. A défaut, le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion à son encontre mais également solliciter le remboursement des sous-loyers qu’il aura perçu.

Faute de respecter ces démarches, il apparaît définitivement acquis que les sommes perçues par le preneur au titre de la sous-location non autorisée de son appartement pourront être intégralement remboursées au Bailleur en cas d’instance judiciaire.

Par ailleurs, je vous rappelle qu’après avoir reçu l’autorisation du bailleur, le locataire qui souhaite mettre en location saisonnière sa résidence principale sur une plateforme de type airbnb dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans certaines villes dites « zones tendues » de plus de 50.000 habitants, devra :

  • procéder à une télé-déclaration de la location saisonnière auprès de la Mairie, faute de se voir exposé à une amende civile de 5.000 € ; et
  • se limiter à louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours / an.

3. Comment obtenir le remboursement des sous-loyers perçus par mon locataire ?

Si un locataire sous-loue votre appartement sur une plateforme de type airbnb sans avoir sollicité préalablement votre autorisation, il est impératif avant d’intenter toute action judiciaire à son encontre de vous prémunir de preuves afin de pouvoir justifier de l’infraction commise par devant le tribunal : constat d’huissier sur Internet, requête aux fins de désignation d’un huissier de justice, sommation au locataire de communiquer l’ensemble de ses relevés Airbnb (Pour en savoir plus sur comment se constituer des preuves en matière de sous-location Airbnb, je vous invite à lire mon article à ce sujet).

Une fois les preuves réunies, le propriétaire pourra assigner le locataire devant le tribunal d’instance du lieu du logement litigieux aux fins d’expulsion et remboursement des sommes qu’il a perçues au titre de la sous-location, outre la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre des éventuelles dégradations commises.

En conclusion : je vous rappelle que chaque dossier est différent et que la sanction reste à la libre appréciation du juge. Le locataire peut également mettre en exergue certains arguments en défense qui seront appréciés souverainement par le juge. En effet ce dernier peut prouver que la sous-location illicite n’est pas rapportée dans le cas où le constat ne caractériserait pas l’infraction reprochée.