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Cession de fonds de commerce et cession droit au bail

La cession de fonds de commerce et de droit au bail sont des actes juridiques complexes réglementés distincts tant par leur objet que par leur finalité. Parmi les domaines de compétences du cabinet, nous intervenons dans le cadre de la négociation et la rédaction de l’acte de cession d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail.

 

Cession de fonds de commerce et droit au bail : le rôle indispensable de l’Avocat

En cours de bail, le preneur peut avoir l’intention de céder son droit au bail ou son fonds de commerce qu’il exploite dans les locaux donnés à bail. La cession de fonds de commerce et celle du droit au bail sont des actes juridiques complexes, réglementés et distincts tant par leur objet que par leur finalité.

Si la distinction entre les deux régimes n’est pas toujours aisée, la qualification juridique de l’opération envisagée doit impérativement correspondre à la réalité, faute de quoi toute personne intéressée pourra demander la requalification de l’opération en justice, voire la résiliation du bail si tel est le souhait du bailleur. En outre, si une cession de droit au bail cache une cession de fonds de commerce,  tout créancier du vendeur, n’ayant pas été payé, pourra demander la nullité de ladite cession.

Les formalités à accomplir tant en amont qu’en aval de la signature d’un acte de cession sont nombreuses et peuvent frapper la cession de nullité dès lors qu’elles n’ont pas été accomplies ou respectées.

Eu égard la complexité d’un acte de cession, faire appel à un avocat constitue sans aucun doute un gage de sécurité et d’optimisation pour l’ensemble des parties et des tiers dans le cadre d’une cession. Nous vous accompagnons tout au long de la procédure, de la négociation à la rédaction de promesse et de l’acte de cession, et en prenant en charge toutes les formalités de publication. En cas de cession de fonds de commerce, si nous sommes désignés en qualité de séquestre, notre cabinet est compétent pour gérer les oppositions des créanciers et les désintéresser, vous assurant une sécurité et une confiance optimale.

Quelle est la différence entre une cession de fonds de commerce et une cession de droit au bail ?

fonds de commerce

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce?

Le fonds de commerce est constitué d’un ensemble d’éléments corporels (les marchandises, le matériel et l’outillage) et incorporels (le droit au bail, la clientèle, l’enseigne, les brevets, le nom commercial etc.). Dans le cadre d’une telle opération, c’est la cession toute entière de l’activité qui est en principe cédée, laquelle ne nécessite pas l’accord du bailleur (Art. L145-16 C. com). Le bailleur ne peut jamais interdire une cession de fonds de commerce, cette interdiction est d’ordre public. Néanmoins, il pourra toujours imposer un formalisme particulier.

La cession d’un fonds de commerce est une opération complexe et délicate qui nécessite d’être assisté par un avocat compétent en la matière. Notre cabinet, coutumier à ce type d’actes, saura vous assister de manière efficace.

droit au bail

Qu'est ce qu'un droit au bail ?

La cession de bail est l’acte par lequel le titulaire du bail, appelé le « cédant « , transmet ou cède son bail à un tiers, dénommé le « cessionnaire ». C’est le droit de prendre la suite du titulaire du bail commercial. Le droit au bail est un des éléments composant le fonds de commerce appartenant au locataire sortant.

Avant de s’engager auprès d’un repreneur, il est indispensable de vérifier la clause ayant trait à la cession dans le bail commercial afin de voir si celle-ci est possible, faute de voire l’opération annulée et d’être condamné au versement de dommages et intérêts. En effet, il est très fréquent qu’une clause vienne limiter ou restreindre la cession, mais en aucun l’interdire. 

La cession de droit au bail permet au cessionnaire de bénéficier des clauses et conditions avantageuses du bail commercial en cours pour la durée restant à courir et d’un droit au renouvellement du bail si :

–  le cessionnaire a exercé son activité, au minimum, dans les trois années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation en cas d’activité identique avec celle du cédant.

– le bail expire plus de 3 ans après la date de cession en cas d’activité distincte avec celle du cédant.

Attention, le droit au renouvellement du cessionnaire est primordial dans une telle opération. A défaut, le repreneur risque de se voir privé du renouvellement de son bail sans percevoir le versement d’une quelconque indemnité et se voir, en conséquence, entraîné dans une grande perte financière. D’où l’importance de se faire assister par un avocat qui sera vous guider au mieux.

Par ailleurs, la cession de droit au bail peut s’accompagner de celle d’autres éléments, comme le matériel, sans pour autant constituer à proprement parler d’une cession de fonds de commerce. Dans ce contexte, la frontière avec une cession de fonds de commerce peut poser difficulté et être source de contentieux.

 En outre, de nombreuses formalités doivent être respectées par les parties, telles que : obligation d’enregistrer l’acte signé à la recette des impôts, signification de la cession au bailleur, paiement de droits de mutation. En cas de manquement, les conséquences peuvent être désastreuses tant pour le cédant que pour le cessionnaire.

clause de garantie

La clause de garantie solidaire en cas de cession de fonds de commerce ou droit au bail

Qu’il s’agisse d’une cession de fonds de commerce ou d’un droit au bail, le bailleur peut bénéficier d’une clause de garantie solidaire si le bail commercial initial contient une telle clause obligeant le locataire cédant de payer à la place du locataire cessionnaire en cas de manquement de celui-ci à son obligation à paiement. La Loi Pinel du 18 juin 2014 a toutefois limité cette garantie à trois ans à partir de la date de cession du fonds de commerce ou du droit au bail.

 

évaluation

Comment évaluer son fonds de commerce ou droit au bail ?

Procéder à une évaluation rationnelle et raisonnée de son fonds de commerce ou de son droit au bail n’est pas une tâche facile si elle n’est pas accompagnée de l’aide d’un expert. En cas de surestimation, la responsabilité du vendeur pourra être engagée.

Plusieurs méthodes existent et bien naturellement le vendeur choisira celle qui lui servira aux mieux ses intérêts.

En général, la fixation du prix du fonds de commerce prend en compte le montant de chacun de ses éléments d’exploitation et dépendra également, selon la nature du commerce, soit à la moyenne des 3 dernières années de chiffre d’affaires annuel, soit à la recette journalière, soit au rendement, soit aux commissions ou remises nettes annuelles, auquel il sera affecté un pourcentage variable selon la branche d’activité.

Pour la fixation du prix du droit au bail, c’est la méthode de l’économie de loyer ou méthode du différentiel qui est la plus utilisée. Elle revient à chiffrer la différence entre le montant du loyer théorique de renouvellement qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé aux mêmes conditions (ce qui impose de vérifier si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné) et la valeur locative de marché pour un local équivalent, à laquelle on applique un coefficient de situation, qui peut varier entre 1 et 12, selon la qualité de l’environnement et de la commercialité de la rue ou du secteur pour l’activité exercée. D’autres éléments devront être également pris en considération, comme le nombre d’années restant à courir, la destination du bail etc.

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