Airbnb : Vous avez reçu une assignation de la Ville de Paris pour la location de votre résidence secondaire ?

I. Comment louer licitement un logement constituant ma résidence secondaire sur une plateforme de type airbnb ?

La résidence secondaire est celle que vous occupez moins de 8 mois par an. Il s’agit de locaux à usage d’habitation qui ne constitue donc pas votre résidence principale : studio, appartement. 

A Paris, dans l’ensemble des trois départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine- Saint- Denis et Val-de-Marne), dans les villes de plus de 200.000 habitants, et dans certaines villes de plus de 50.000 habitants dites “Zones Tendues”, une réglementation spécifique s’applique à la location saisonnière en imposant la transformation des “locaux à usage d’habitation” en locaux à un “autre usage” (commercial, hôtelier…), dès lors que le bien ne constitue pas votre résidence principale.  

Ce changement d’usage nécessite une autorisation préalable de la Commune du lieu de situation de votre bien, laquelle peut être subordonnée à compensation comme à Paris. 

En cas de manquement à cette obligation les sanctions sont à prendre au sérieux, dès lors que vous vous exposez à une action en justice de votre Commune auprès du Tribunal de grande instance et au prononcé d’une amende civile maximale de 50.000 euros/meublé objet du manquement, outre le prononcé d’une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par m2 si vous n’avez pas régularisé la situation au jour du procès ( L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation). En pratique, le montant de l’astreinte oscille entre 100€ et 500€ par jour et par mètre carré ((TGI de Paris, 29 septembre 2017, n°17/57330 (500€) ; TGI de Paris, 9 août 2017, n°17/55924 (324€) ; TGI de Paris, 3 mai 2018 n°17/59507 et 6 avril 2018 n°17/60722 (100€)). 

En général, l’astreinte court à l’issue d’un délai d’un mois du prononcé de la décision (En ce sens, TGI de Paris, 19 janvier 2018, n°18/50110 ; 6 avril 2018 n°17/60722). Toutefois, il est arrivé que le juge l’ait ordonné à compter de la signification de la présente décision (En ce sens, TGI de Paris, 21 mars 2018 n°17-60856 / TGI de Paris, 21 mars 2018, n°17/60856). 

2. Comment la Ville de Paris est au courant de mon activité sur Airbnb  ?    

La ville de Paris a mis en place environ 30 agents pour contrôler votre activité, soit par une traque des plateformes numériques soit par simple dénonciation.  

La Ville de Paris peut interroger les services de la direction régionale des finances publiques (DRFIP) dès lors qu’elle a conclu, le 28 avril 2016, une convention de partenariat avec la DRFIP, pour qu’elle lui transmette des informations vous concernant sur simple demande.     

Egalement, depuis la loi Elan du 24 novembre 2018, la Ville de Paris – et toutes les communes ci-avant exposées – peut jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle votre meublé a été mis en location, vous demander de lui transmettre le décompte de nuitées de vos meublés. Vous avez un délai maximal d’un mois pour lui répondre, faute de quoi vous vous exposez à une amende maximale de 10.000 € en l’absence de coopération de votre part (L 324-1-1 du Code du tourisme).  

Par ailleurs, la loi Elan et le décret du 30 octobre 2019 ont imposé des obligations aux intermédiaires de locations saisonnières (plateforme de type airbnb, conciergerie airbnb, agent immobilier) qui doivent désormais rendre des comptes à la Ville de Paris et les communes ci-avant désignées, sous peine de sanction. 

C’est ainsi, qu’elle peut interroger,  une fois/an, la plateforme numérique mais également les intermédiaires, de lui transmettre la liste de tous les meublés touristiques qu’ils gèrent, du lieu de situation de la commune,  , – y compris ceux dont ils n’ont plus la gestion-, dans un délai d’un mois, faute de quoi ils s’exposent à une amende de 50.000 €/meublé objet du manquement (L324-2-1 III du Code du Tourisme).

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.  

En conséquence, il semble désormais acquis qu’il est très difficile d’échapper à une poursuite de la Ville de Paris, dès lors qu’elle dispose de véritables moyens coercitifs pour connaître la réalité de votre infraction.

3. Comment se défendre face à une assignation de la Ville de Paris au titre de son activité airbnb ?

Depuis 2017, la Ville de Paris assigne exclusivement les loueurs qui mettent leur logement qui constitue leur résidence secondaire en meublé touristique sur une plateforme de type airbnb.

Depuis octobre 2020, celle-ci s’est attaquée également aux loueurs de résidence principale !

Sur quels critères le juge se fonde pour prononcer son amende contre le loueur airbnb ?

Il revient à la Ville de Paris de prouver que vous avez enfreint l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. A cette fin, la Ville se fonde principalement sur le constat d’infraction dressé par l’agent assermenté lors de l’opération de contrôle, lequel doit rapporter la preuve de la réunion de 5 critères cumulatifs s’il s’agit d’une résidence secondaire ci-après énumérés :

• L’usage d’habitation des locaux concernés,
• la location de courte durée,
• de manière répétée,
• de locaux meublés,
• à une clientèle de passage.

Si la preuve de l’un de ces cinq  éléments n’est pas rapportée, la Ville de Paris verra son action déboutée et le fraudeur exempté de toute amende  (2.1).

Après avoir fait une analyse exhaustive de la jurisprudence du Tribunal de Grande instance et de la Cour d’appel de Paris, il en ressort que le sort des amendes est influencé par 3 éléments récurrents :

• de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, soit la préservation du nombre de logements destinés à l’habitation.
• des revenus procurés par les locations illicites (nombre de nuitées réalisées, le prix de la nuitée, le nombre de commentaires laissés par les touristes sur la plateformes, la durée de l’infraction)
• de la bonne foi dont le loueur de meublé a fait preuve (coopération lors de l’opération de contrôle, cessation de l’infraction, régularisation de la situation : retour à l’habitation, vente du local, conclusion d’un nouveau bail )

Autour de ces 3 éléments gravitent des circonstances pouvant diminuer (2.2) ou augmenter le quantum de l’amende (2.3), lesquels sont répertoriés ci-après.

Suite à une étude précise des jurisprudences rendues entre le 1Er janvier 2017 et le novembre 2018, on constate que la Cour d’Appel de Paris suit dans la majorité des cas la position des premiers juges.

Sur quels critères le juge rejette l’action de la Ville de Paris contre le potentiel fraudeur airbnb ?

La Ville de Paris a été déboutée à plusieurs reprises de son action dès lors qu’elle ne parvient à réunir les cinq éléments constitutifs de l’infraction.

Tel est ainsi le cas :

•  si elle ne parvient pas à rapporter la preuve d’une affectation du local litigieux à usage d’habitation au 1^erjanvier 1970 mais postérieurement à cette date (En ce sens : cour de Cass, 28 mai 2020 n°18-26.366, CA PARIS, 5 juin 2020, TGI de Paris, 14 février 2018, n°18/50439, CA Paris 14 décembre 2017)

A titre illustratif, la Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 11 octobre 2018 n°18/03264, a débouté la Ville de Paris au motif que « L’affectation du bien appartenant à Mme X à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’étant pas établie, la ville de Paris n’est pas fondée à invoquer un changement d’usage illicite au sens de l’article L 661-7 du code de la construction et de l’habitation. »

• si elle ne parvient pas à rapporter la preuve d’une location de courte durée à une clientèle de passage

C’est ainsi que dans une ordonnance du 9 avril 2018, n°18/52713, la ville de Paris a été déboutée au motif que :« Aucune autre pièce ne vient établir avec certitude que Mme X a loué ce logement pour de courtes périodes à d’autres locataires que M. D C, qui est « l’écrivain américain » rencontré dans les lieux par le contrôleur de la ville de Paris le 30 mars 2017 ». (En ce sens, CA PARIS, 25 octobre 2018) 

• Si elle ne parvient pas à rapporter la preuve que les locaux sont meublés alors même que « le caractère de meublé du local mis en location est un des éléments constitutifs de l’infraction» (TGI PARIS, 3 mai 2018, n°18/50598).

• s’il est rapporté que le logement litigieux constitue la résidence principale et sa location pour 120 jours/an ou un local commercial. 

C’est ainsi que par un ordonnance en date du 9 mars 2018, n°18/51548, le TGI de Paris a débouté la ville de Paris de sa demande de condamnation dès lors qu’elle a échoué à rapporter la preuve de la commission de l’infraction au motif qu’« Il ressort des éléments versés aux débats que M. X est bien imposé au titre de la taxe d’habitation sur le logement litigieux. En outre, il était présent lors de la visite de contrôle de l’agent assermenté de la Ville de Paris. Il convient donc de considérer que l’appartement du 27 rue Secrétan à Paris 19e constitue bien sa résidence principale, la seule appréciation subjective de l’agent de la Ville de l’absence d’effets personnels de M. X dans l’appartement le jour de sa visite ne saurait suffire à en établir la preuve contraire ».

En ce sens également : TGI Paris, 20 octobre 2017, n°17/55926 ; CA Paris, 3 octobre 2018 n°18/01810, CA Paris 13 décembre 2018, n°17/23182 ; TGI Paris 3 mai 2018, n°18/50595

Il est rappelé que lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, la mairie de Paris doit prouver que le logement a été effectivement loué au-delà de la limite des 120 jours autorisés. Dans une telle hypothèse, le fraudeur s’expose à une peine pouvant aller jusqu’à10.000 euros lorsque le logement est loué plus de 120 jours par an en vertu de l’article L. 324-1-1 – V du Code du tourisme.  

• en raison d’un vice de forme du constat d’infraction dressé par l’agent assermenté

C’est ainsi que dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris du 21 février 2019, n°18-17027, la Mairie de Paris a été déboutée de sa demande au motif que le constat d’infraction dressé par l’agent n’était ni daté, ni signé, il ne remplissait alors pas les règles formelles exigées alors même que l’infraction était attestée.

• en raison de l’absence de preuve que le logement a été loué de manière répétée : une seule location ne saurait rapporter l’existence d’une location effectuée de manière répétée

• vous louez une chambre dans votre résidence principale ou une chambre d’hôte

Quels sont les critères retenus par le juge pour réduire le montant de l’amende au titre de vos locations Airbnb (entre 5.000 et 10.000 €) ?

Constituent des circonstances atténuantes attestant du comportement de bonne foi du fraudeur :

• la régularisation rapide de la situation par la vente du bien ou la conclusion d’un nouveau bail d’habitation notamment à un étudiant après une opération de contrôle. Dans de tels cas, la jurisprudence a retenu des amendes oscillant entre 5.000€ et 10.000 € ( en ce sens : TGI de PARIS, 24 janvier 2018 n°17/58462 (5.000€), TGI de Paris, 4 avril 2018, n°17/60504 (8000€) ; CA Paris, 11 octobre 2018, n°18/03366 (8.000€));

• la désactivation des annonces sur les plateformes type Airbnb dès réception de la lettre de la Ville (TGI Paris 24 janvier 2018, n°17/58462 , amende de 5.000€), ou encore à la suite d’une opération de contrôle (CA Paris, 11 octobre 2018, n°1803392, amende de 10.000€) ;

• selon le profil du contrevenant : retraité, personne en situation d’handicap etc;
• la déclaration des revenus litigieux au fisc. A titre illustratif, le TGI de Paris a retenu une amende de 5.000 € dès lors que le fraudeur avait déclaré ses revenus auprès de l’administration fiscale, avait entrepris les démarches nécessaires à une location longue durée et avait fourni à la ville de Paris les relevés de transactions portant sur ses locations (TGI de Paris, 14 février 2018, n°18/50440), ou la Cour d’Appel de Paris a retenu une amende de 8.000€ dans un arrêt du 25 octobre 2018, n° 17/14678 

• la Ville de Paris ne parvient pas à démontrer l’ampleur de l’infraction commise. Dans une ordonnance rendue 16 octobre 2017, n°17-58093, le TGI de Paris a condamné le fraudeur à une amende de 2.000 € dès lors que les gains procurés par la location ne pouvaient être prouvés « en l’absence notamment de tout commentaire sur le site Internet, il n’est possible de déterminer l’ampleur de cette location, au-delà des quelques semaines reconnues ». 

• l’enrichissement réel de vos revenus par rapport à ceux que vous auriez pu tirer au titre d’un bail classique ou mobilité 

• l’ignorance légitime de l’infraction si le défendeur est un étranger. Toutefois, en général le juge est réticent à prendre en compte un tel critère.

Quels sont motifs aggravants susceptibles d’augmenter le montant de l’amende au titre de vos locations Airbnb (entre 19.000 et 50.000 €)

Constituent des circonstances aggravantes :

• la présence sur les lieux de touristes lors de la visite de contrôle. C’est ainsi qu’une amende de 50.000 € a été prononcée aux termes d’une ordonnance du TGI de Paris, 19 juin 2018, n° 18/54851, aux motifs que :« Les éléments probatoires, et notamment le constat du 18 mai 2017 par l’agent assermenté, démontrent en effet clairement que la société HABITAT PARISIEN, locataire du logement concerné, l’a utilisé pour des locations épisodiques à l’usage d’une clientèle de passage, correspondant à un usage hôtelier, différent de l’usage d’habitation, sans autorisation préalable de la mairie, et ce sur une période allant de novembre 2012 à début 2018, pour un tarif de 350 € par nuit, soit pour un montant très supérieur au loyer versé au propriétaire bailleur. Cette analyse se trouve confortée par la présence, lors de la visite de l’agent assermenté, d’une touriste australienne qui a déclaré avoir loué l’appartement pour 6 jours » ;
• les commentaires laissés par la clientèle ( En ce sens : CA de Paris, 29 novembre 2018, n°18/07429 (25.000€)) 
• les tentatives de dissimulation de la commission de l’infraction par la publication de plusieurs annonces sur plusieurs sites sous des noms différents. La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 décembre 2018, n°18-10506, a ainsi prononcé une amende de 50.000 € ;
• le profil du contrevenant, à savoir s’il est multi-propriétaires ou professionnel de l’immobilier. En fonction du profil et des faits, les juridictions ont prononcé des amendes allant de 19.000 € et 50.000€ ;
• les troubles de voisinage ;
• l’organisation de la sous-location. Le TGI de Paris a ainsi condamné le fraudeur à la somme de 50.000 €, aux termes d’une ordonnance du 16 mars 2018 n°18/50315, dès lors qu’aux termes du constat d’infraction il a été relevé la présence d’un boitier permettant la remise et la restitution des clés et l’indication de l’agence de sous-location, la transformation du logement en dortoir avec cuisine et salles de bain communes.
• la poursuite des locations litigieuses après l’opération de contrôle;
• la sous-location à l’insu du bailleur.

Le fait d’ignorer la réglementation en vigueur ne peut justifier la commission de l’infraction en vertu du principal général du droit “nul n’est censé ignorer la loi”.

En somme, la question des locations saisonnières d’un local à usage d’habitation, ne constituant pas la résidence principale, à une clientèle de passage expose leurs auteurs à une amende civile dont le montant peut atteindre 50.000 €. L’issue des procédures se fait au cas par cas : elle dépend tant des faits de l’espèce que des moyens de preuves détenus par la Ville de Paris, mais également de la coopération du contrevenant et des arguments en défense présentés par son avocat.

3. La ville de Paris pourrait perdre contre les loueurs airbnb ?

Le gel des procédures initiées par la Ville de Paris dans l’attente de l’arrêt de la CJUE

A Paris et dans les villes susmentionnées au 1.2, un logement, ne constituant pas une résidence principale, ne peut pas être loué en meublé touristique sur une plateforme de type airbnb, s’il n’a pas fait l’objet d’un changement d’usage (art L631-7 du CCH).  

Par un arrêt en date du 15 novembre 2018, n°17-26158, la Cour de cassation a posé une question préjudicielle à la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) concernant la conformité de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation à  la directive 2006/123/CE. La Cour de cassation a sursis à statuer dans l’attente de la position de la CJUE, laquelle doit se prononcer courant 2020.  

Les Tribunaux ont suivi la position de la Cour de cassation.  

Dans ce contexte, l’ensemble des procédures menées par la ville de Paris ont été gelées à l’encontre des potentiels fraudeurs, jusqu’à ce que la Cour Européenne se prononce.

La Cour européenne valide la règlementation nationale mais conteste le dispositif parisien de compensation

L‘avocat général de la cour de justice de l’union européenne, Me BOBEK, a  rendu son avis le 2 avril 2020, prononçant la conformité de la règlementation française nationale au droit européen dès lors qu’elle pourrait lutter efficacement contre la pénurie de logements.  

Toutefois, il indique de pas approuver l’obligation de compensation instaurée par la ville de Paris qu’il estime non proportionnelle et discriminatoire par rapport à l’objectif poursuivi que constitue la lutte contre la pénurie des logements. Toutefois, il invite la Cour de cassation à apprécier les critères de ladite d’obligation au regard du droit européen. 

La Cour de justice de l’Union Européenne  s’est prononcée le 22 septembre 2020 offrant une lueur d’espoir pour les propriétaires assignés par la Ville de Paris.

Suivant l’avis de son avocat général, elle a ainsi validé la règlementation d’autorisation des locations saisonnières d’un point de national mais invite la Cour de cassation à apprécier si le dispositif de compensation instauré à Paris est bien proportionné et non discriminatoire au regard des critères européens.  

La cour de cassation doit rendre son arrêt vers la mi janvier 2021.

La Cour de cassation valide le dispositif parisien et la Ville de Paris crie victoire !

Par un arrêt du 18 février 2021 n°17-26.156, la Cour de cassation a validé le dispositif parisien soumis à compensation et la ville de Paris crie victoire dans sa lutte contre les fraudeurs airbnb. Toutefois, il semblerait qu’en pratique la ville de Paris aura du mal à appliquer son dispositif compte tenu d’un second arrêt rendu ce même jour par la Haute Cour.

La Mairie de Paris propose un faux accord aux loueurs airbnb !

Par ailleurs, le 19 juillet 2020, Ian BROOSAT a annoncé dans le JDD, que la Ville de Paris pourrait abandonner ses poursuites contre les potentiels fraudeurs airbnb auprès desquels elle aurait engagé un contentieux en contrepartie de la signature d’un protocole, aux termes duquel il acceptera de louer sous bien par un bail de location classique de 3 ans moyennant un loyer en-dessous de 20% du loyer plafonné. Toutefois cette proposition semble avortée