Dans un arrêt attendu et publié du 12 septembre 2019 n°18-20727, la Cour de cassation a confirmé pour la première fois que le bailleur peut obtenir le remboursement de tous les revenus tirés par son locataire qui a sous-loué son appartement sur la plateforme Airbnb sans son autorisation, sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil.
Par un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de Cassation a confirmé la résiliation judiciaire du bail d’habitation et le remboursement intégral des sous-loyers perçus par le locataire au Bailleur suite à la mise en location de son appartement, sans son autorisation, pour des courtes durées sur une plateforme Airbnb, sur le fondement de la théorie de l’accession.
1. Quels sont les enseignements tirés de l’arrêt de la cour de cassation sur la sous-location d’un logement sur airbnb?
La Cour de cassation s’est prononcée pour la première fois à propos des sous-locations de courtes durées consenties par un locataire titulaire d’un bail d’habitation à titre de résidence principal via la plateforme Airbnb, par un arrêt du 12 septembre 2019. Par cet arrêt, elle confirme que tous les loyers perçus par le locataire au titre de son activité airbnb doivent être remboursées au bailleur qui n’a pas donné son autorisation.
Pour mémoire, dans cette même affaire, le Tribunal d’instance de Paris du 6ème arrondissement en date du 16 avril 2016 avait condamné les locataires à la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite, outre 2.500 € au titre de l’article 700. Non satisfaits de cette condamnation, les locataires ont alors interjeté appel en tentant de faire valoir l’enrichissement sans cause du bailleur, en contestant la qualification des « fruits civils » et en indiquant qu’ils devaient être les seuls créanciers des sous-loyers.
Par un arrêt du 5 juin 2018 n°16/10684, la Cour d’appel de Paris a débouté les locataires de leurs demandes et a tapé fort en les condamnant à rembourser à leur bailleur la totalité des sommes qu’ils avaient perçues via la sous-location non autorisée de leur appartement, soit la somme de 27.295 euros.
Au soutien de sa décision, la Cour d’appel a retenu que les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété (art 546 du Code civil) et qu’ils appartiennent de facto au propriétaire, et qu’en conséquence le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci, qu’il convient de réparer en son intégralité.
Lesdits locataires se sont alors pourvus en cassation.
C’est dans ce contexte que la Cour de cassation s’est prononcée pour la première fois en confirmant l’analyse retenue par la Cour d’appel en ces termes « Attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».
Il convient de préciser que la Cour d’appel de Paris avait retenu une solution similaire dans deux autres affaires en date des 16 avril 2019 n°17/14668 et 13 septembre 2019 n°17/04O38.
2. Comment sous-louer licitement son appartement sur Airbnb ?
Je vous rappelle qu’il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement constituant sa résidence principale sauf avec l’accord écrit du bailleur, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation nu ou meublé.
Pour éviter de voir son bail résilié, le locataire doit vérifier dans son bail s’il est stipulé une clause qui prévoit expressément que la sous-location est interdite à peine de résiliation du bail ; clause qui figure dans la plupart des baux.
Dans une telle hypothèse, le locataire devra solliciter auprès de son bailleur son autorisation expresse et écrite tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer, étant précisé que le loyer de la sous-location ne doit en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal. A défaut, le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion à son encontre mais également solliciter le remboursement des sous-loyers qu’il aura perçu.
Par ailleurs, je vous rappelle qu’après avoir reçu l’autorisation du bailleur, le locataire qui souhaite mettre en location saisonnière sa résidence principale sur une plateforme de type airbnb dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans certaines villes dites « zones tendues » de plus de 50.000 habitants, devra :
- procéder à une télé-déclaration de la location saisonnière auprès de la Mairie, faute de se voir exposé à une amende civile de 5.000 € ; et
- se limiter à louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours / an.
3. Comment obtenir le remboursement des sous-loyers perçus par mon locataire ?
Si un locataire sous-loue votre appartement sur une plateforme de type airbnb sans avoir sollicité préalablement votre autorisation, il est impératif avant d’intenter toute action judiciaire à son encontre de vous prémunir de preuves afin de pouvoir justifier de l’infraction commise par devant le tribunal : constat d’huissier sur Internet, requête aux fins de désignation d’un huissier de justice, sommation au locataire de communiquer l’ensemble de ses relevés Airbnb.
Une fois les preuves réunies, le propriétaire pourra assigner le locataire devant le tribunal d’instance du lieu du logement litigieux aux fins d’obtenir son expulsion et le remboursement des sommes qu’il aura perçues au titre de la sous-location, outre la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre des éventuelles dégradations commises.
En conclusion : je vous rappelle que chaque dossier est différent et que la sanction reste à la libre appréciation du juge. Le locataire peut également mettre en exergue certains arguments en défense qui seront appréciés souverainement par le juge. En effet ce dernier peut prouver que la sous-location illicite n’est pas rapportée dans le cas où le constat ne caractériserait pas l’infraction reprochée.