Rétractation au renouvellement du bail commercial : les 3 cas à connaître !

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial après l’avoir préalablement accepté ou offert en cas de dénégation au statut des baux commerciaux.

• Mise en oeuvre de la dénégation

La dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux n’est soumise qu’à la condition de la constatation de la cause d’inapplicabilité du statut à la date du congé ou de la demande de renouvellement, et ce sans justifier d’un quelconque motif. Ainsi aucune mise en demeure n’est nécessaire, ni l’existence d’un quelconque préjudice. Elle n’est soumise à aucune condition de forme.

Tel est le cas du locataire :

–  qui a cessé d’exploiter le fonds, ou

– qui l’a exploité personnellement depuis moins de 3 ans et qui a acquis le seul droit au bail et non le fonds de sorte qu’il ne peut joindre la durée de son exploitation à celle des cédants, ou

– qui n’était pas inscrit au registre du commerce ou pas pour l’activité exercée dans les lieux.

• Date de l’action en dénégation

Le refus du bailleur peut être signifié à tout moment, dès la délivrance du congé ou en réponse à la demande de renouvellement du locataire, mais également après le congé ou après une offre d’indemnité d’occupation. La dénégation du statut peut être invoquée à tout moment de la procédure de renouvellement, et notamment pour la première fois en appel. La Cour de cassation a retenu dans un arrêt du 7 septembre 2017 (n° 16-15012)  que Le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction. Toutefois, le bailleur ne peut plus opposer au locataire une dénégation au bénéfice du statut après l’exercice du droit de repentir.

Le bailleur peut se rétracter au renouvellement pour un motif grave et légitime de refus de renouvellement, qui doit être inconnu au moment où il a proposé ou accepté le renouvellement ou être né après (C.com L. 145-17). Le bailleur peut se prévaloir de toutes les infractions du bail, qu’il s’agisse ou non de motifs propres au statut des baux commerciaux. Les juges apprécieront souverainement la gravité du motif. Le bailleur doit se rétracter tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.

Si après une offre de renouvellement les parties laissent s’écouler la prescription biennale sans agir, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré et au prix en vigueur à sa date d’expiration, de sorte que le renouvellement du bail ne peut plus être remis en cause par le bailleur.

• Qu’est ce que le droit d’option ?

Le droit d’option permet, au bailleur comme au preneur, de renoncer au renouvellement, alors même que celui-ci avait été offert ou accepté. Ce droit d’option permet aux parties de se lier qu’après être d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Le droit d’option permet alors aux parties de leur laisser un dernier délai de réflexion soit pour former un nouveau bail soit pour le refuser une fois que le juge a fixé le loyer du bail renouvelé (art. L. 145-57 al 2 du C. com).

Il correspond au mécanisme inverse du droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de commerce.

• Qui peut exercer le droit d’option ?

Le bailleur a la faculté d’exercer son droit d’option tant qu’il n’y pas eu d’accord sur le prix du loyer renouvelé. Dans ce cas, il devra alors payer au locataire l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce, sous réserve que le preneur remplisse les conditions du droit au renouvellement.

 Le locataire bénéficie également de ce droit et renoncer au renouvellement tant qu’il n’ya pas d’accord sur les conditions du nouveau bail. En cas d’exercice, il perd alors son droit au bail et doit quitter les lieux. Il peut l’exercer aussi bien après le congé du bailleur avec offre de renouvellement qu’après le repentir du bailleur, si le nouveau loyer fixé judiciairement lui semble trop conséquent à supporter.

• Quel est le délai pour exercer son droit d’option?

Il suffit  que les parties se soient mises d’accord sur le principe du renouvellement et sur les conditions essentielles du bail pour que le bail puisse être renouvelé. Si les deux conditions sont réunies, le bail est en principe définitivement renouvelé sans plus qu’aucune rétractation ne soit possible. Mais entre le moment où les parties s’accordent sur le principe du renouvellement et sur le montant du loyer, le droit d’option peut être utilisé par l’une ou l’autre partie. Il peut être exercé tant que :

– aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer

– l‘action en fixation du loyer n’est pas prescrite ; et

– au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, c’est à dire de la décision de fixation du loyer qui dessaisit le juge : limite maximale

S’il s’agit d’une décision de première instance du juge des loyers, sa signification fait courir tant le délai d’option que le délai d’appel. En cas d’appel, c’es la signification de l’arrêt d’appel qui fait courir le délai d’un mois et non l’expiration du délai du pourvoi en cassation.

• Sous quelle forme se présente l’exercice du droit d’option ?

Aucune condition de forme n’est exigée mais l’intention de renoncer au renouvellement doit être dépourvue d’ambiguïté ni être assortie de réserves. L’option n’a pas à être motivée.

• Quels sont les effets du droit d’option ? 

– Irrévocabilité :  La décision du bailleur ou du locataire de refuser le renouvellement du bail est irrévocable.

– Paiement d’indemnité d’occupation au locataire : Le droit d’option agit rétroactivement, de telle manière que le locataire devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d’expiration du bail et donc est redevable d’une indemnité d’occupation.

– Indemnité d’éviction : Si le bailleur exerce le droit d’option, celui-ci est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de son locataire évincé. Si c’est son locataire qui l’exerce, aucune indemnité d’éviction ne lui sera due. Il en va de même du locataire qui quitte volontairement les lieux : celui-ci n’aura pas le droit à une indemnité d’éviction et devra, le cas échéant, s’acquitter d’une indemnité d’occupation soumis à la prescription biennale (Art. L 145-60 C. Com.).

– Paiement des frais :  Celui qui exerce le droit d’option est tenu à payer tous les frais exposés à l’occasion de procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, devenue inutile à raison de la renonciation au renouvellement, mais pas ceux d’une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer le montant des indemnités d’occupation et d’éviction éventuelle.

• Le bailleur peut-il contester le versement de l’indemnité d’éviction suite à l’exercice de son droit d’option ?

Le bailleur, qui exerce son droit d’option et offre le paiement d’une indemnité d’éviction, peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux, et ne plus lui verser d’indemnité d’éviction, tant que :

 – une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction, ou

– que la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est pendante.

La 3ème chambre civile de la  Cour de cassation rappelle ce principe dans un arrêt rendu le 7 septembre 2017 : le bailleur qui offre le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de cette indemnité d’éviction.