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Résiliation du bail commercial

Il est possible de mettre fin au bail commercial, sous réserve de respecter certaines conditions. La résiliation du bail commercial est la rupture pour l’avenir du contrat en cours. Elle résulte de plusieurs situations : de la volonté d’une des deux parties par la délivrance d’un congé, par la résiliation judiciaire du bail commercial -désormais appelée résolution judiciaire- , par le jeu de la clause résolutoire, d’un commun accord des parties, ou de la procédure collective ouverte à l’encontre du locataire. La demande en résiliation émanant du bailleur doit être notifiée aux créanciers inscrits.

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Comment peut-on résilier un bail commercial ?

Le juge n’a aucun pouvoir pour imposer au bailleur le renouvellement du bail commercial à son locataire, en conformité de l’article L.145-14 du Code de commerce.

Ainsi, il est possible de mettre fin à un bail commercial dans diverses situations : par l’effet d’un congé, judiciairement, amiablement, ou encore en cas de procédure collective à l’encontre du locataire sous réserve de respecter certaines conditions.

Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande en résiliation du bail aux créanciers antérieurement inscrits. Il en va de même en cas de résiliation amiable.

 

Résiliation du bail commercial par l’effet d’un congé

L’article L. 145-9 du Code de commerce pose le principe selon lequel le bail commercial peut être résilié à l’initiative du bailleur ou du locataire. A défaut de congé, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation au-delà du terme fixé par le contrat.

 

  • Résiliation à l’initiative du locataire

La résiliation à l’initiative du locataire est possible à chaque échéance triennale du bail s’il délivre un congé à son bailleur sans qu’il ait à justifier d’un quelconque motif. Le bailleur ne peut pas le priver de sa faculté de résiliation triennale, sauf pour les baux de plus de neuf ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage.

Il a également la possibilité de résilier son bail, postérieurement à son terme, à tout moment en cas de tacite prolongation et prendra effet pour le dernier jour du trimestre civil.

Enfin, les locataires qui ont demandé à bénéficier de leurs droits à la retraite ou qui bénéficient d’une pension d’invalidité peuvent résilier le bail commercial à tout moment.

Une telle initiative suppose que le locataire renonce à la fois à céder son fonds de commerce ou son droit au bail et à obtenir tout paiement d’indemnité d’éviction de la part du bailleur.

 

  • Résiliation à l’initiative du bailleur

La résiliation à l’initiative du bailleur est possible à condition que sa décision soit justifiée. Il doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction (L. 145-14 du C. de com), sauf s’il justifie d’un motif légitime de non-renouvellement

Le refus de renouvellement bail commercial du bailleur se matérialise  :

– soit par un congé, par acte extrajudiciaire, portant refus de renouvellement avec ou sans indemnité d’éviction délivré à l’initiative du bailleur. Ce congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (C. com Art. L.145-9 al 5).

 

– soit par sa réponse à la demande de renouvellement du locataire dans un délai de 3 mois, par acte extrajudiciaire (C. com L.145-10 al 4).

S’il entend refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, il devra préciser les motifs dans sa réponse. En outre, l’acte d’huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal, dans un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement (C. com Art. L. 145-10 al 5).

 

Droit de rétractation après avoir accepté ou offert le renouvellement

Le bailleur comme le locataire bénéficient d’un droit de rétractation après avoir préalablement accepté ou proposé le renouvellement du bail commercial et ainsi refuser le renouvellement sous réserve de respecter certaines conditions.

 

  • Droit de rétractation du bailleur après avoir accepté ou proposé le renouvellement :

L’offre ou l’acceptation de renouvellement émanant du bailleur ne lui interdit pas par la suite de se raviser et donc de se rétracter auprès de son locataire, et ce, sans lui verser d’indemnité d’éviction dans deux hypothèses :

– la location n’entre pas dans le champ d’application du statut des baux commerciaux, c’est la « dénégation ».

 

– l’existence d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire et qu’il ne connaissait pas au moment où il a proposé ou accepté le renouvellement ou qui est né après.

 

  • Droit d’option du bailleur ou du locataire

Le bailleur comme le locataire peuvent renoncer au renouvellement dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé. C’est le  droit d’option, inscrit à l’article L. 145-57 al. 2 du Code de commerce. L’exercice de ce droit n’est pas sans conséquence tant eu égard des indemnités d’éviction que des indemnités d’occupation.

 

Résiliation du bail commercial en justice

Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations, généralement le locataire, l’autre partie peut demander la résiliation du bail commercial en justice. A ce titre, il convient de distinguer selon que le bail contient une clause résolutoire ou non.

 

  • Si le bail contient une clause résolutoire

La résiliation du bail peut résulter d’infractions commises par un locataire à ses obligations contractuelles, lesquelles peuvent être expressément visées aux termes d’une clause résolutoire insérée au bail. Un commandement sera signifié au locataire d’avoir à cesser ladite infraction dans un délai d’un mois. Si l’infraction persiste au-delà dudit délai, le bailleur pourra saisir le juge des référés qui va constater la résiliation de plein droit du bail, quelle que soit la gravité de l’infraction, et ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.

 

  • Si le bail ne contient pas de clause résolutoire

Lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire, la résiliation du bail commercial ne peut pas intervenir de plein droit, même en cas de manquement du locataire. Il en va de même si le contrat contient bien une telle clause, mais qu’elle ne vise pas le manquement invoqué. C’est le Tribunal de grande instance qui va apprécier si les faits sont suffisamment graves pour justifier la résolution. Depuis l’ordonnance du 1er octobre 2016, on parle de résolution judiciaire et non plus de résiliation judiciaire.

Par rapport à la résolution du bail qui peut toujours être demandée en justice, la clause résolutoire de plein droit présente un intérêt certain pour les parties dès lors que le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation.

 

Résiliation du bail commercial amiable

La résiliation du bail peut également résulter d’un consentement mutuel des parties : c’est la résiliation amiable du bail.

 

Résiliation du bail commercial et procédure collective à l’encontre du locataire

L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire n’entraîne pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

 

Résiliation du bail commercial et notification aux créanciers inscrits

La notification aux créanciers inscrits est indispensable afin d’assurer leur protection en cas de résiliation du bail commercial, en raison qu’elle peut entraîner la disparition du fonds de commerce exploité dans les lieux loués et donc des garanties inscrites sur ce fonds.

Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande en résiliation du bail aux créanciers antérieurement inscrits, au minimum un mois avant le jugement et au domicile qu’ils ont élu dans leurs inscriptions. Cette notification doit être faite dans tous les cas de résiliation, à l’exception de la résiliation triennale.

Son régime inséré par l’article L. 143-2 du Code de commerce a pour but de permettre aux créanciers inscrits de sauvegarder leur gage, dont le bail est un des principaux éléments, en leur permettant éventuellement d’accomplir les obligations nées du bail, dans le délai d’un mois à compter de la notification, au lieu et place de leur débiteur pour en empêcher sa résiliation.

 

Résiliation du bail commercial et expulsion du locataire

Le locataire qui se maintient indument dans les lieux loués, après la résiliation du bail commercial, encourt une procédure d’expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au bailleur jusqu’au complet délaissement des lieux loués.

Cette procédure d’expulsion, initiée par le bailleur, ne peut être mise en oeuvre qu’après l’obtention d’un titre exécutoire et la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux. Ces règles d’expulsion sont régies aux articles L. 411-1 à L.451-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

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Le cabinet DERHY Avocat vous conseille et vous accompagne tout au long de la procédure de résiliation du bail commercial, que vous la décidiez ou qu’elle vous soit imposée.

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