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Résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial est la rupture pour l’avenir du contrat en cours. Elle peut être demandée à l’initiative des deux parties. Si la demande en résiliation émanant du bailleur, celle-ci doit être notifiée aux créanciers inscrits. Le locataire qui ne part pas suite à la résiliation de son bail s’expose à une procédure d’expulsion.

 

Comment peut-on résilier un bail commercial ?

Le juge n’a aucun pouvoir pour imposer au bailleur le renouvellement du bail commercial à son locataire, en conformité de l’article L.145-14 du Code de commerceIl est possible de mettre fin à un bail commercial dans diverses situations : par l’effet d’un congé,  judiciairement, amiablement, ou encore en cas de procédure collective à l’encontre du locataire sous réserve de respecter certaines conditions.

Résiliation du bail par l'effet d'un congé du Bailleur

La résiliation à l’initiative du bailleur est possible à condition que la décision  du bailleur soit justifiée. Il doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction (L. 145-14 du C. de com), sauf s’il justifie d’un motif légitime de non-renouvellement

Le refus de renouvellement bail commercial du bailleur se matérialise  :

– soit par un congé, par acte extrajudiciaire, portant refus de renouvellement avec ou sans indemnité d’éviction. 

– soit par sa réponse à la demande de renouvellement du locataire dans un délai de 3 mois, par acte extrajudiciaire (C. com L.145-10 al 4).

résiliation à l'initiative du locataire

Résiliation du bail par l'effet d'un congé du locataire

La résiliation à l’initiative du locataire est possible à chaque échéance triennale du bail s’il délivre un congé à son bailleur sans qu’il ait à justifier d’un quelconque motif. Le bailleur ne peut pas le priver de sa faculté de résiliation triennale, sauf pour les baux de plus de neuf ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage.

Il a également la possibilité de résilier son bail, postérieurement à son terme, à tout moment en cas de tacite prolongation et prendra effet pour le dernier jour du trimestre civil.

Une telle initiative suppose que le locataire renonce à la fois à céder son fonds de commerce ou son droit au bail et à obtenir tout paiement d’indemnité d’éviction de la part du bailleur.

rétractation

Droit de rétractation après avoir accepté ou offert le renouvellement

Le bailleur comme le locataire bénéficient d’un droit de rétractation après avoir préalablement accepté ou proposé le renouvellement du bail commercial et ainsi refuser le renouvellement sous réserve de respecter certaines conditions.

Le bailleur comme le locataire peuvent renoncer au renouvellement dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé. C’est le  droit d’option, inscrit à l’article L. 145-57 al. 2 du Code de commerce. L’exercice de ce droit n’est pas sans conséquence tant eu égard des indemnités d’éviction que des indemnités d’occupation.

résiliation judiciaire

Résiliation judiciaire du bail commercial

Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations, généralement le locataire, l’autre partie peut demander la résiliation du bail commercial en justice. A ce titre, la procédure est différente selon que le bail contient une clause résolutoire visant le manquement du locataire ou non. 

résiliation amiable

Résiliation du bail commercial amiable

La résiliation du bail peut également résulter d’un consentement mutuel des parties : c’est la résiliation amiable du bail.
procédure collective

Résiliation du bail commercial et procédure collective à l'encontre du locataire

L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire n’entraîne pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial ?

Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande en résiliation du bail aux créanciers antérieurement inscrits. Il en va de même en cas de résiliation amiable. Le locataire qui refuse de quitter les lieux malgré la résiliation de son bail, se voit exposé à une procédure d’expulsion

créanciers inscrits

Notification aux créanciers inscrits

Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande en résiliation du bail aux créanciers antérieurement inscrits, au minimum un mois avant le jugement et au domicile qu’ils ont élu dans leurs inscriptions. Cette notification doit être faite dans tous les cas de résiliation, à l’exception de la résiliation triennale.

La notification aux créanciers inscrits est indispensable afin d’assurer leur protection en cas de résiliation du bail commercial, en raison qu’elle peut entraîner la disparition du fonds de commerce exploité dans les lieux loués et donc des garanties inscrites sur ce fonds.

 

expulsion

Expulsion du locataire suite à la résiliation du bail

Le locataire qui se maintient indument dans les lieux loués, après la résiliation du bail commercial, encourt une procédure d’expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au bailleur jusqu’au complet délaissement des lieux loués.

Cette procédure d’expulsion, initiée par le bailleur, ne peut être mise en oeuvre qu’après l’obtention d’un titre exécutoire et la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux. Ces règles d’expulsion sont régies aux articles L. 411-1 à L.451-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

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