Résiliation du bail commercial par le bailleur : Mode d’emploi !

En principe, le bailleur ne peut résilier le bail commercial qu’il a contracté avec son locataire qu’à l’issue de son terme. Toutefois, il existe des exceptions légales aux termes desquelles le bailleur peut résilier de manière anticipée le bail.

Si le bailleur résilie le bail, il est tenu de verser à son preneur une indemnité d’éviction, sous réserve que ce dernier réponde aux conditions du renouvellement du bail commercial et qu’il n’est pas manqué à ses obligations contractuelles.

• Résiliation au terme du bail

Le bailleur, qui entend résilier le bail commercial, doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier, pour le terme de celui-ci au moins six mois à l’avance.

S’il ne respecte pas ce préavis de 6 mois, le congé produira ses effets la fin du trimestre civil suivant. 

• Résiliation après la prolongation tacite du bail commercial

S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (C.com L145-9).

•  forme et contenu du congé

Ce congé doit impérativement être notifié au preneur par acte extrajudiciaire, et préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.

A compter de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur a 3 mois pour lui faire connaître son éventuel refus. A défaut de réponse dans les 3 mois, il est supposé avoir accepté tacitement le renouvellement.

Pour éviter cela, le bailleur doit :

– faire connaître son refus dans le délai ;

– notifier son refus par l’intermédiaire d’un huissier ;

– préciser les motifs de son refus de façon suffisante.

L’absence ou l’insuffisance de motifs ne l’empêche pas d’invoquer postérieurement de nouveaux faits. Son refus sera valable dès lors que les motifs invoqués sont postérieurs au congé ou qu’ils se sont révélés après le congé. En revanche, il ne peut plus invoquer de motifs qui étaient connus de lui à la date de son refus et dont il n’aurait pas fait état à l’époque ;

– indiquer au locataire qu’il dispose d’un délai de 2 ans pour contester en justice le refus de renouvellement ou demander une indemnité d’éviction.

Le bailleur peut résilier le bail commercial si le locataire contrevient à ses obligations contractuelles en l’assignant au fond par devant le Tribunal de grande Instance, lequel appréciera si les faits sont suffisamment graves pour justifier la résolution. Si une clause résolutoire est expressément insérée dans le bail et qu’elle vise le manquement du locataire, le bailleur devra lui signifier un commandement d’avoir à cesser ladite infraction dans un délai d’un mois. Si l’infraction persiste au-delà dudit délai, le bailleur pourra saisir le juge des référés qui va constater la résiliation de plein droit du bail, quelle que soit la gravité de l’infraction, et ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.

Dans quels cas le locataire peut obtenir le versement d’une indemnité d’occupation ?

Lorsque le bailleur ne renouvelle pas le bail commercial, il est en principe tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction laquelle a pour but de couvrir l’intégralité de son préjudice subi.

Elle correspond à la valeur de remplacement du fonds s’il disparaît, et, à défaut à la valeur de son transfert s’il peut être déplacé. Le préjudice est évalué le jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de justice, si celui-ci est toujours dans les lieux. 

Après le versement de ladite indemnité, le locataire a trois mois pour libérer le local. Il peut les libérer également spontanément.  

• Pour bénéficier de l’indemnité d’éviction, le locataire doit être éligible au renouvellement de son bail commercial

Toutefois pour y prétendre, le locataire doit remplir  les conditions du droit au renouvellement, lesquelles sont énumérées ci-après  : 

– existence d’un immeuble ou local ;

– immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers et artisanat à la date de délivrance du congé (C. com. L. 145-1) ;

– exploitation effective d’un même fonds de commerce au cours des 3 dernières années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation (C. com L. 145-8), sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation (ex : état de santé / décès du locataire; procédure collective mais seulement pendant la période d’observation…)

• Cas particulier des conditions du renouvellement du bail commercial en cas de  cession de droit au bail   

Le cessionnaire du droit au bail ne peut pas compléter sa durée d’exploitation par celle de son cédant. Une cession de droit au bail n’a véritablement de l’intérêt pour le cessionnaire que si elle permet une exploitation de plus de 3 ans, afin de pouvoir bénéficier du droit au renouvellement ou du versement d’une indemnité d’éviction le cas échéant. Dès lors, il est déconseillé à un futur cessionnaire d’acquérir un droit au bail qui a pris effet depuis plus de 6 ans.

• Cas particulier des conditions du renouvellement du bail commercial en cas de location-gérance  

Le propriétaire d’un fonds de commerce qui entend concéder une location-gérance est tenu de l’avoir exploité préalablement pendant 2 années, faute de quoi il ne pourra bénéficier du droit au renouvellement, ni du versement d’une indemnité d’éviction le cas échéant.

• Les exceptions au versement de l’indemnité d’éviction

A contrario, le bailleur peut lui refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction lorsque : 

– le preneur n’a plus la propriété commerciale des lieux ; ou

– l’immeuble est frappé d’insalubrité par la préfecture et qu’il présente un danger pour ses occupants ou qu’il doit être démoli ; ou

– le preneur a manqué gravement à ses obligations (sous-location non autorisée, loyers impayés…) 

Quel est le délai dont dispose le locataire pour exercer un recours contre son bailleur  suite au refus de renouvellement de son bail ? 

Le congé délivré par le bailleur ou la réponse négative délivrée à sa demande de renouvellement doivent toujours mentionner les motifs du refus à peine de nullité. A défaut d’une telle mention et si le locataire prouve qu’il a subi un préjudice, l’acte est nul. 

A compter de la date d’effet du congé ou la signification du refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d’un délai  de prescription de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement ou demander une indemnité d’éviction (C. com L 145-60). 

Le délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut être suspendu ou interrompu. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d’éviction. Il n’est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.

Le bailleur peut décider de renouveler le bail commercial après l’avoir préalablement refusé, dans deux hypothèses :

– En cas de résiliation avec refus de renouvellement : L’article L145-12 al 4 du Code de commerce prévoit que « toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

– Le bailleur bénéficie d’un “droit de repentir” inscrit à l’article L. 145-58 du Code de commerce : s’il a donné congé en refusant de renouveler le bail avec versement d’indemnité d’évictions mais qu’il change ensuite d’avis et souhaite le renouveler, il devra signifier son changement au locataire par exploit d’huissier ou par LRAR dans un délai de 15 jours à compter de la décision passée en force de chose jugée  sauf si le preneur est déjà réinstallé dans un nouveau local ou qu’il n’est plus dans les lieux loués. Concrètement, c’est son refus de renouvellement que le bailleur pourra rétracter sans que l’acceptation du locataire soit nécessaire.